آنچه باید در خصوص پیش فروش آپارتمان بدانیم - مجله رویای کره ای

جهت دریافت خدمات آلاچیق مدرن با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات طراحی و اجرای آلاچیق های مختلف را به ما بسپارید.

بر اساس قانون مدنی در زمان وقوع عقد بیع باید شیئی که مورد خریدوفروش قرار می گیرد، موجود باشد به همین دلیل نکات حقوقی در خرید خانه مشخص است. اما درفروش ساختمانی که هنوز احداث نشده، این شرایط رعایت نمی گردد و همین مسئله می تواند مسائلی در پی داشته باشد. به همین دلیل حقوق دانان در این زمینه مطالعاتی نموده اند تا بتوانند راه را برای چنین معاملاتی هموار کنند و بالاخره در سال 1389 قانون گذاران بر آن شدند به منظور جلوگیری از اختلافات ناشی از خریدوفروش آپارتمان یا واحدهای آپارتمانی که در سال های آینده ساخته خواهد شد، قوانین پیش فروش آپارتمان را تنظیم و به تصویب برسانند. هرچند تنظیم و تصویب آن از حجم مسائل و دعاوی مطروحه در دادگاه ها کاسته است اما نواقصی نیز به همراه دارد که معامله کنندگان را از انعقاد پیمانی کاملا روشن و واضح ناتوان می سازد.

قوانین پیش فروش آپارتمان تا به امروز در 25 ماده و 4 تبصره تصویب شده است. بر اساس این قوانین پیش فروش آپارتمان هر توافقی که طی آن مالک رسمی زمین (که در این قانون پیش فروشنده نامیده شده است) احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخصی در آن زمین را متعهد گردد و آن واحد آپارتمان از همان ابتدا یا در حین احداث و تکمیل پروژه یا پس از اتمام عملیات ساخت وساز به طرف دیگر (که در این قانون پیش خریدار نامیده می گردد) منتقل شده و آن شخص مالک رسمی آن شناخته گردد، قرارداد پیش فروش ساختمان محقق شده است.

مزایای پیش فروش آپارتمان

• بین 10 تا 30 درصد ارزانتر از نرخ روز واحد نوساز خریداری می کنیم.
• پول ساختمان را کم کم و تدریجی می پردازیم.
• در مراحل نازک کاری اعمال سلیقه شخصی می کنیم.
• در محله خاصی به دنبال ملک میگردیم.
• دوست داریم از صفر تا 100 بر کار ساخت نظارت داشته باشیم. اگر کل مزیت های فوق نیز محقق گردد ولی نکات لازم در پیش خرید و پیش فروش مسکن را رعایت نکنیم مطمئناً دچار مسائل عدیده ای خواهیم شد.

قوانین پیش فروش آپارتمان با طی کردن روال قانونی

بر اساس شرایط پیش فروش آپارتمان در تهران، تنظیم قرارداد پیش فروش باید در نزدیکی از دفاتر اسناد رسمی انجام گردد و مشاوران املاک موظف اند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به همان دفترخانه ارجاع بدهند و خود آن ها به هیچ وجه نمی توانند به صورت خودسر اقدام به تنظیم این قرارداد کنند که در غیر این صورت مجرم تلقی می شوند.

ذکر شرایط و امکانات واحد پیش فروش شده

از مباحث حائز اهمیتی که در قوانین پیش فروش آپارتمان آمده است این است که باید در قرارداد مذکور بیان گردد، اوصاف و امکانات واحد آپارتمانی پیش فروش شده است؛ مانند شماره طبقه و واحد، مساحت واحد و تعداد اتاق ها، مشخص پارکینگ و انباری. همچنین مشخصات فنی و معماری ساختمان مانند تعداد واحدها و طبقات کلی ساختمان و نوع کاربری و موقعیت آن، سیستم گرمایش و سرمایش، نوع مصالح ساختمانی و نمای بیرونی آن و به طورکلی هر موردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قیدشده یا عرفا در قیمت آن می تواند مؤثر واقع گردد. ذکر چنین مواردی در قرارداد پیش فروش آپارتمان به شما این امکان را می دهد که مطابق با شرایط گفته شده از سازنده ملک خود را طلب کنید و هرگونه کم و کاستی و کوتاهی در امکانات آپارتمان را به صورت قانونی پیگیری کنید.

پس بهترین محکم کاری قبل از نوشتن قرارداد این است که تمامی امکانات و شرایط آپارتمان پیش فروش شده را در قرارداد ذکر کنید.

مشخص قیمت پیش فروش آپارتمان

طبق شرایط پیش فروش آپارتمان در تهران، قیمت آپارتمان باید کاملاً مشخص باشد و تعداد اقساط و نحو ه پرداخت آن بر اساس توافق طرفین در قرارداد ذکر گردد و پیش خریدار متناسب با اقساط پرداختی، مالکِ ملکِ پیش فروش شده می گردد. به عنوان مثال زمانی که پیش خریدار نصف اقساط ملک پیش فروش شده را پرداخت نموده باشد، مالک سه دانگ از آپارتمان است و زمانی که اقساط به سرانجام برسد، پیش خریدار مالک شش دانگ خواهد بود. البته اگر عملیات ساخت وساز متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط مشخص شده را به زمانی موکول کند که تأییدیه تحقق پیشرفت در ظرف یک ماه را از مهندس ناظر گرفته است. ضمناً حداقل 10 درصد قیمت کل هم زمان با تنظیم سند رسمی قابل وصول است و توافق برخلاف آن، موردپذیرش نیست.

مشخص زمان تحویل آپارتمان

طبق قوانین پیش فروش آپارتمان زمان اتمام پروژه و تحویل واحد مذکور و زمان تنظیم سند رسمی انتقال قطعی نیز باید در قرارداد مشخص گردد. هرچند تمامی این موارد ممکن است دست خوش تغییراتی شوند و متضمن خساراتی باشند که به همین دلیل راجع به آن ها نیز باید در قرارداد مشخص تکلیف گردد و چنانچه پیش فروشنده نتواند در تاریخ مقرر، واحد وعده داده شده را تحویل پیش خریدار بدهد یا به تعهدات خود عمل ننماید، با توجه به شرحی که در قانون آمده باید خسارت بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق کنند.

مشخص مساحت آپارتمان پیش فروش شده

قوانین پیش فروش آپارتمان در تهران به ما می گوید که درصورتی که مساحت واحد مشخص شده بر اساس صورت جلسه تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس نرخ مشخص شده در قرارداد محاسبه می گردد. اگر مساحت واحد تا 5 درصد بیشتر باشد، هیچ کدام از طرفین نمی توانند معامله را فسخ کنند. اما بر اساس شرایط پسش فروش آپارتمان در تهران اگر مساحت آپارتمان پیش فروش شده از 5 درصد بیشتر باشد، تنها خریدار می تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند. همچنین اگر مساحت واحد تحویل داده شده کمتر از 95 درصد مقدار توافق شده باشد، پیش خریدار می تواند معامله را فسخ کند یا قیمت آن را به نرخ روزِ بنا و نظر کارشناس کسر کند. البته در تمامی مواردی که به علت تخلفات پیش فروشنده، معامله از جانب پیش خریدار فسخ می گردد، پیش فروشنده موظف است یا به وسیله مصالحه بین طرفین یا برآورد کارشناس که طرفین بر انتخاب وی رضایت دارند، خسارت واردشده به پیش خریدار را جبران کند.

بیمه ساختمان

از دیگر وظایف پیش فروشنده که در قوانین پیش فروش آپارتمان مشخص شده است، بیمه کردن مسئولیت خود در قبال خساراتی است که ممکن است از عیب بنا یا تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا اشخاص ثالث باشد و اگر خسارات وارد شده بیش از مبلغِ پرداختیِ بیمه باشد، پیش فروشنده ضامن مابه التفاوت بوده و بایستی از عهده خسارت برآید. قابل ذکر است که در شرایط پیش فروش آپارتمان در تهران، واحد پیش فروش شده یا مبالغ دریافتی بابت آن، قبل از انتقال رسمی به پیش خریدار نمی تواند به نفع پیش فروشنده یا طلبکار وی توقیف و تأمین گردد.

داور

از دیگر قوانین پیش فروش آپارتمان، مشخص داور در قرارداد است. مشخص داور فقط محدود به یکی از طرفین نیست و هر دو طرف معامله موظف اند داور منتخب خود را معرفی کنند و یک هیئت داور از داور منتخب طرفین و یک داور دیگر که طرفین بر ایشان توافق داشته باشند تشکیل می گردد و اگر نتوانستند بر سر داور سوم توافق کنند، یک داور از سمت رئیس دادگستری شهرستان برای آن ها مشخص می گردد و در صورت احتیاج هم می توانند ازنظر کارشناسان دادگستری نیز یاری بگیرند که آیین داوری در این زمینه نیز تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب است.

انتقال رسمی سند

طبق قوانین پیش فروش آپارتمان، پس از اتمام کار ساختمانی در مدت زمان مشخص شده در قرارداد و تأیید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات، پیش خریدار می تواند با ارائه مدارک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانه اسناد رسمی، درخواست انتقال سند رسمی به خود را داشته باشد و چنانچه پیش فروشنده به رغم اعلام دفترخانه، حداکثر ظرف ده روز برای انتقال سند در آن مکان حاضر نگردد، دفترخانه به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار اقدام می نماید و اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز موظف است نسبت به تفکیک ملک پیش فروش شده بنا به درخواست ذی نفع، اقدام کند. بر اساس شرایط پیش فروش آپارتمان در تهران، پس از انتقال رسمی و قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه تعهدات از جانب طرفین، قرارداد پیش فروش از درجه اعتبار ساقط شده و طرفین موظف اند قرارداد را به دفترخانه مربوطه عودت دهند.

موارد الزامی برای درج در قرارداد پیش فروش آپارتمان

• نام و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی (افراد و اشخاص) یا حقوقی (شرکت ها و…)
• پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی ملک (پلاک ثبتی فرعی و اصلی، بخش و…)
• اوصاف و امکانات واحد ساختمانی ازجمله شماره واحد، مساحت واحد، تعداد اتاق ها، مشخص کردن پارکینگ و انباری، شرایط سیستم گرمایش و سرمایش، نوع کاربری (تجاری، مسکونی یا اداری)، موقعیت، نوع مصالح به کار برده شده و…
• مشخصات فنی و معماری ساختمانی عبارت اند از موقعیت کاربری، مساحت کل زمین و زیربنا
• بها یا عوض (قیمت)، تعداد و میزان اقساط و نحوه پرداخت و تسویه آن
• در صورت تقسیط ثمن معامله، اخذ قبوض اقساطی
• زمان تحویل واحدهای ساختمانی، بعلاوه نحوه تنظیم سند
• روشن کردن شرایط خسارت (اگر طرفین در مورد خسارت توافق کنند) و …
• تعهدات مربوط به پیش فروشنده
• معرفی داوران

به این مقاله امتیاز دهید.